Možnosti ukončení nájmu ze strany nájemce i pronajímatele

Ukončení nájemního vztahu může nastat z iniciativy nájemce i pronajímatele. Níže uvádíme obecné možnosti pro obě strany s ohledem na aktuální právní úpravu. Ze smlouvy však mohou plynout určité modifikace, případně další okolnosti, za kterých lze nájem předčasně ukončit.

1. Ukončení nájmu ze strany nájemce

a) Nájem na dobu neurčitou

Nájemce může kdykoli ukončit nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. Výpovědní doba začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi pronajímateli. Nájemce tedy doručí pronajímateli výpověď, kterou nemusí nijak zdůvodňovat a doběhnutím výpovědní doby nájem končí.

b) Nájem na dobu určitou

U nájmu sjednaného na dobu určitou je situace odlišná. Nájemce může nájem vypovědět před uplynutím sjednané doby pouze v případě, že dojde k podstatné změně okolností, z nichž strany při uzavření smlouvy vycházely, a pokračování v nájmu by pro nájemce bylo neúnosné. Typickým příkladem může být výrazná změna finanční situace či zdravotního stavu nájemce, případně nutnost přestěhování se do jiného místa. Výpovědní doba je v tomto případě tříměsíční.

Nájemní smlouva dále může stanovit další důvody pro ukončení nájmu předčasně.

2. Ukončení nájmu ze strany pronajímatele

Pronajímatel může nájem ukončit pouze z důvodů stanovených zákonem. Tyto důvody lze rozdělit na výpověď s výpovědní dobou a výpověď bez výpovědní doby.

a) Výpověď s výpovědní dobou

Pronajímatel může vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní dobou v následujících případech:

- Pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu. Toto bude zřejmě nejčastější důvod pro předčasné ukončení nájmu ze strany pronajímatele. K porušení povinností nájemce může dojít například neplacením nájemného či poškozováním bytu.

- Je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

- Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo existuje-li jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

- Jestliže pronajímatel potřebuje byt pro sebe, své rodinné příslušníky nebo jiné blízké osoby. Takovou potřebu musí být ale pronajímatel schopen prokázat a důvody musí naplnit předpoklady stanovené zákonem. Z tohoto důvodu je možné výpovědět pouze nájem na dobu neurčitou.

b) Výpověď bez výpovědní doby

V určitých situacích může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby. To platí zejména pro případ, pokud nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, byt závažně poškozuje nebo způsobuje závažné škody či obtíže pronajímateli. Před podáním výpovědi je nutné nájemce písemně vyzvat k nápravě a poskytnout mu přiměřenou lhůtu k odstranění závadného stavu, případně je nutné ve výpovědi přesně uvést, v čem jsou porušení nájemce spatřována.

Na co je potřeba myslet při podání výpovědi?

Formální náležitosti výpovědi stanoví právní předpisy, zejména se jedná o nutnost písemné formy či uvedení důvodu výpovědi. I pokud by nebyla písemná forma vyžadována, důrazně ji doporučujeme pro právní jistotu obou stran.

Pronajímatel je zároveň povinen nájemce poučit o možnosti podat námitky a návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi k soudu do dvou měsíců od jejího doručení. Dodržení těchto náležitostí je klíčové pro platnost výpovědi.



Ukončení nájemního vztahu vyžaduje pečlivé dodržení zákonných postupů a formálních náležitostí. Doporučujeme proto konzultovat konkrétní situaci s právním odborníkem, aby nedošlo k porušení právních předpisů a případným sporům mezi stranami.